Альтернатива и ячейки

Если Вы хотите продать свою недвижимость для того чтобы купить новую, лучше провести Альтернативную сделку. Ячейки- для чего они и сколько стоят!

Альтернативная сделка – это одновременная продажа квартиры, в которой вы проживаете и покупка новой. При этом собственник выступает и в роли продавца своей квартиры, и в роли покупателя новой.

Такие сделки сложно осуществить без помощи риэлтора, т. к. необходимо принять аванс за свою квартиру, и передать аванс за покупаемую. Мало того, всё это необходимо согласовать по срокам. Так происходят разъезды, съезды, обмены на большую (меньшую) площадь с доплатой, смена района проживания, а также расселения коммунальных квартир. Равноценный обмен-это смена района проживания. Неравноценный обмен осуществляется, когда вы из меньшей площади переезжаете в большую площадь или наоборот. При этом вы либо доплачиваете, либо получаете доплату при переезде. Самый сложный вид альтернативной сделки, это съезд и разъезд, т.к. вместо одной альтернативной квартиры вы покупаете две квартиры (или продаёте две, а покупаете одну). Хочу отметить, что в последнее время очень часто доплату при увеличении покупаемой площади осуществляют с помощью ипотечных средств.

Альтернативные сделки могут тянуть за собой цепочки из квартир. Чем короче цепочка, тем больше вероятность выхода на сделку. Я рассмотрю здесь простую альтернативу из двух квартир, одна продаётся и одна покупается.

Предположим, что вы продавец квартиры с альтернативной покупкой.

1. Начинают альтернативную сделку с поиска покупателя на вашу площадь. Он является основным источником денег. Продавец добавляет свои деньги и приобретает новую площадь. Не часто продавцы могут сначала купить новую квартиру, а затем продать свою. Серьёзность своих намерений покупатель подтверждает авансом. Риэлтор принимает его, подписывая авансовый договор на определённый срок. Обычно это один месяц, но сроки могут быть увеличены или сокращены по тем или иным причинам. Это зависит от сложности сделки, количества покупателей на рынке, роста или падения цен. Передавая деньги риэлторской компании, покупатель страхуется от риска потерять аванс, кроме случая, когда он отказывается от покупки.

2. Как только аванс внесён, можно искать альтернативную квартиру. Некоторые риэлторы пишут, что заблаговременный поиск может быть пустой тратой времени, но исходя из своей практики, могу сказать, что это не совсем так. Продавцам психологически комфортно, когда они видят квартиры, потенциальными покупателями которых, они могут стать. Мысленно, они едут не в никуда, а в весьма определённые квартиры. При этом происходит корректировка цены на продаваемую и покупаемую площади, т.е. продавец уже более реально оценивает свою площадь и необходимую доплату за покупаемую площадь. Время не зря потеряно, т.к. они психологически готовятся к переезду. И покупатель видит, что продавцы реально оценивают обстановку на рынке.

3. После нахождения альтернативной квартиры (покупаемой) риэлтор должен передать за неё аванс, т.е. закрепить её за вами. При этом риэлтор прописывает в авансовом договоре условия его возврата, т.е. случаи при которых договор купли-продажи может быть расторгнут, или ваши права на эту жилплощадь могут быть ограничены правами других лиц (несовершеннолетние дети, лица, пребывающие в местах лишения свободы, лица, находящиеся на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах и т.д.).

4. И вот начинается подготовка к сделке, собираются документы на продаваемую квартиру, делаются необходимые проверки по продаваемой и покупаемой квартире. Готовятся договоры купли продажи на обе площади. Оговариваются место проведения сделки, время, количество ячеек, валюта. Согласовывается, чья сторона будет регистрировать договоры купли-продажи.

5. Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку банка. Вносит деньги покупатель вашей квартиры, а получает – продавец альтернативной квартиры. От числа квартир в цепочке будет зависеть и количество задействованных ячеек.

6. Непосредственно после закладки денег в ячейки все участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи. Подписанные договоры купли — продажи одновременно сдаются на регистрацию.

7. Продавцы покупаемой квартиры получат доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи квартир, участвующих в сделке. Все продавцы квартир подтверждают факт получения денег от покупателей личной распиской.

8. После этого начинается передача квартир от продавцов покупателям, по очереди. Сроки выезда и выписки прописываются в договорах купли-продажи. Обычно это две недели, но сроки могут меняться в зависимости от договорённостей с покупателем. При передаче квартир подписываются акты-приёмки передачи. Продавцы конечной свободной квартиры предают квартиру раньше всех, их срок передачи самый короткий.

Вот простая схема альтернативной сделки. Если цепочка удлиняется, то и схема становится более сложной. И процент успеха тоже понижается. Хочу отметить, что положительный исход такой сделки напрямую зависит от профессионализма риэлтора. Поэтому если у вас сложная сделка тщательно выбирайте агента и агентство.

Вопрос-ответ

— Хочу продать дачу, покупатель уже имеется. Как грамотно получить деньги за свою недвижимость, чтобы не остаться и без дома, и без денег (или не получить фальшивые)? Какие есть варианты?

— Надежнее всего не передавать деньги из рук в руки, а заложить всю сумму в депозитарную или банковскую ячейку. Стороны заключают с банком соответствующий договор и дополнительное соглашение, в котором прописаны условия доступа продавца и покупателя к ячейке.

Покупатель может забрать деньги из ячейки, только если сделка по каким-либо причинам не состоялась. Продавец, предъявив подписанный договор купли-продажи, копию свидетельства о регистрации права собственности и удостоверение личности, получает доступ к ячейке и ее содержимому. Если он намерен забрать всю сумму наличными, то можно заказать услугу инкассации — банк предоставит в его распоряжение вооруженную охрану и специальный автотранспорт для перевозки денег.

Если продавец опасается, что ему вручат фальшивые купюры, то может оформить в том же банке услугу по проверке подлинности денежных средств и их пересчету. Деньги закладываются в

присутствии обеих сторон, чтобы все видели, что в ячейке проверенные и пересчитанные купюры, а не фальшивки или «куклы».

— Я собираюсь купить квартиру. Беспокоит следующее: как будет обеспечена сохранность денежных средств на период государственной регистрации, ведь после подписания договора купли-продажи и до регистрации права собственности должно пройти несколько недель…

— Наилучшую сохранность денежных средств обеспечивает использование банковской ячейки. Минимальный срок ее аренды составляет один месяц — именно столько времени по закону занимает регистрация сделки. Продавец квартиры сможет получить доступ к ячейке, только предъявив соответствующие документы (их перечень приведен в предыдущем ответе).

Можно перевести деньги через банковский аккредитив. При такой схеме покупатель открывает в банке на свое имя расчетный счет и кладет на него деньги. По условиям договора средства будут заморожены до завершения регистрации сделки. Только после предъявления оригинала подписанного договора купли-продажи, копии свидетельства права собственности на имя покупателя и удостоверения личности продавец может снять деньги со счета или перевести их на другой счет.

— Какие документы необходимы для аренды банковской ячейки? Если в хранилищах ведется видеонаблюдение, как тогда обеспечивается конфиденциальность?

— Частному клиенту для аренды банковской ячейки необходимо предъявить только паспорт. Видеонаблюдение в хранилище не нарушает конфиденциальности сделки — деньги в ячейку можно закладывать в вакуумной упаковке, коробке, конверте — хоть в газете.

— В Мосрегистрации мне перечислили документы, необходимые при оформлении договора купли-продажи квартиры: договор купли-продажи (три экземпляра), выписка из домовой книги (три экземпляра), правоустанавливающие документы (старый договор купли-продажи и свидетельство о собственности), заверенное нотариусом согласие супруга покупателя квартиры. Правильный ли этот перечень? Мне объяснили, что кадастровый паспорт не требуется, поскольку старый договор купли-продажи — от 2002 г. Также сказали, что не нужна ни экспликация, ни справка об инвентаризационной стоимости, ни справка из налоговой об отсутствии задолженности. Так ли это?

— Для государственной регистрации сделки купли-продажи требуются:

* заявление о государственной регистрации сделки и права от продавца и покупателя;

* документы, подтверждающие оплату государственной пошлины за регистрацию сделки и права;

* подписанный договор купли-продажи квартиры в количестве сторон, указанных в нем, плюс один экземпляр для Мосрегистрации;

* паспорта продавца и покупателя или их представителей;

* нотариально удостоверенная доверенность представителя покупателя и (или) продавца, подтверждающая их полномочия;

* оригиналы правоустанавливающих документов;

* оригинал выписки из домовой книги в одном экземпляре;

* нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку продавца, в браке с которым приобреталась квартира, или брачный договор;

* нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку покупателя, если он состоит на момент покупки в браке, или брачный договор.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» кадастровый паспорт не требуется, если он уже предъявлялся ранее и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Экспликация и справка об инвентаризационной стоимости включены в кадастровый паспорт, так что в этих документах нет необходимости.

Справки из налоговой службы для государственной регистрации сделки купли-продажи предоставлять не нужно.

— Предстоит альтернативная сделка: продается двухкомнатная квартира и покупается трехкомнатная. Будет ли в договоре купли-продажи первой квартиры указано, что продажа осуществляется только в том случае, если покупка второй квартиры зарегистрирована? Как обезопасить себя от ситуации, когда старая квартира продана, а новая регистрацию не прошла и жить негде?

— Для того чтобы альтернативная сделка не сорвалась, нужно указать в договоре купли-продажи отдельный пункт, в соответствии с которым основанием для продажи двухкомнатной квартиры является регистрация прав собственности на трехкомнатную.

— Соседка по коммунальной квартире собирается продавать комнату. Если через месяц после получения уведомления я не дам ответ, то сможет ли она предложить ее другим покупателям? Если откажусь приобрести за определенную сумму, то вправе ли соседка после этого снизить цену? Помогите разобраться!

— Если владелец комнаты в коммунальной квартире желает ее продать, то сначала в соответствии со ст. 250 ГК РФ («Преимущественное право покупки») он обязан направить предложение о покупке собственникам других комнат. Письмо-предложение должно содержать указание цены и другие условия приобретения комнаты, отправлять его желательно через нотариуса. Он же выдает свидетельство, подтверждающее отправку письма соседям по коммунальной квартире.

У собственников других помещений в квартире с момента получения предложения есть месяц на принятие решения о покупке или отказе от нее. Если в течение этого времени они письменно не выражают желания приобрести комнату, то владелец может выставлять ее в открытую продажу (но только на прежних условиях, то есть по той цене, которая была заявлена соседям). В остальном механизм сделки не отличается от прочих операций, связанных с куплей-продажей жилья. Собственник может обратиться в агентство недвижимости или продавать комнату самостоятельно.

Наиболее распространенная причина затруднений, возникающих при продаже доли в коммунальной квартире, — нежелание сособственника дать письменный (нотариально удостоверенный) отказ от приобретения отчуждаемой комнаты. Неправильно оформленный отказ также будет являться препятствием к проведению сделки.

ДЛЯ СПРАВКИ

* В Сбербанке использование индивидуального сейфа шириной до 35 см и высотой от 20 до 24,9 см в течение 30 дней обойдется частному лицу в 1050 руб.

* Хранение ценностей в индивидуальном сейфе размером 20x26x38,5 см в одном из отделений Банка Москвы обойдется физическому лицу в 70 руб. в день.

* Плата за предоставление индивидуального сейфа размером 20x30x48 см в аренду на срок от 30 до 89 дней в Абсолют Банке составит 75 руб. в день.

* Плата для частных клиентов за пользование сейфом размером 24,5x35,5x15 cм в течение одного месяца составит в Альфа-Банке 2400 руб.

* Сумма арендной платы за использование ячейки размером 10x30x42 см в банке «Авангард» для физического лица составляет 750 руб. в месяц.

(По данным информационных порталов)